Custos além do preço: ITBI, escritura e registro de apartamento em SP

ITBI São Paulo: a alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo do imóvel, e a compra de um apartamento na cidade ainda leva escritura, registro e outros custos fora do preço (Prefeitura de São Paulo, página de cálculo, consultada em 10/10/2026). Em um apartamento ilustrativo de R$ 1.000.000, ITBI, escritura e registro somam R$ 39.920,09, ou 3,99% do valor, antes de certidões, taxas do banco e custos recorrentes. Premissas: sem financiamento, valor da transação igual à base, VVR menor, tabelas de 2026 do 26º Tabelionato e da ARISP; na planta, o registro pode ter duas etapas (Passo 3).

O ITBI é cobrado pela Prefeitura. Escritura e registro seguem as tabelas da Lei Estadual 11.331/2002, que a ANOREG/SP descreve como atualizadas anualmente (Orientação Técnica 1/2024). Nenhum número aqui é preço ou condição de empreendimento. Para comparar propostas pelo custo total, veja como pagar menos ao comprar apartamento em São Paulo.

Passo 1: ITBI São Paulo, a alíquota e a base de cálculo

O ITBI é o imposto municipal sobre a compra de imóvel. Pela Lei 11.154/1991, art. 6º, o contribuinte é o adquirente, quem compra. Na cessão de direitos de um compromisso de compra e venda, quando o primeiro comprador repassa o contrato a outra pessoa, o contribuinte é o cedente, quem repassa (Lei 11.154/1991, art. 6º, II; Prefeitura, perguntas e respostas, item 13). Se a cessão envolve imóvel financiado com alienação fiduciária e sub-rogação de dívida, o ITBI é de quem adquire, o cessionário (Prefeitura, perguntas e respostas, item 14).

A alíquota é de 3% nas transações a partir de 30/03/2015. A base, segundo a Prefeitura, é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência (VVR), conforme o Decreto 55.196/2014. Na Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), você declara o valor da transação, e o VVR prevalece só se for maior. Para consultar o VVR, tenha o número do IPTU e a data da transmissão.

Há uma ressalva. Em 2022, o STJ decidiu, no Tema 1113, que o município não pode fixar de antemão a base do ITBI com um valor de referência definido por ele (STJ, julgamento de 24/02/2022, REsp 1.937.821/SP). A Prefeitura, na página consultada, segue descrevendo a regra do maior valor. Quem discordar do VVR pode pedir avaliação especial pelo Portal SP156. Dúvida jurídica sobre a base é assunto para advogado.

O ITBI não é parcelado em regra, e o atraso gera multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic. Paga-se antes do ato, se for escritura pública, ou em até 10 dias, se for instrumento particular. A guia de pagamento (DAMSP) sai da DTI, no site da Prefeitura. A Prefeitura informa que não envia guias por WhatsApp. Sem a prova do pagamento, notários e registradores não lavram nem registram o ato (Lei 11.154/1991, art. 19).

Passo 2: faça a conta do ITBI com um exemplo

Exemplo ilustrativo, não é oferta nem preço de nenhum empreendimento. Premissas: sem financiamento no exemplo de R$ 1.000.000, valor da transação igual à base de cálculo, VVR menor que esse valor, sem isenção.

• Imóvel de R$ 1.000.000, acima de R$ 725.808,00: a alíquota de 3% incide sobre toda a base, com ou sem financiamento. ITBI = 1.000.000 × 0,03 = R$ 30.000,00.
• Imóvel de R$ 700.000, financiado pelo SFH em R$ 400.000: vale a regra reduzida, e o limite do valor financiado é R$ 120.968,00. ITBI = 120.968 × 0,005 + (700.000 − 120.968) × 0,03 = 604,84 + 17.370,96 = R$ 17.975,80. Sem a regra reduzida, seriam R$ 21.000,00.

SFH é o Sistema Financeiro da Habitação. No SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) não há alíquota reduzida: são 3% sobre toda a base, qualquer que seja o valor. Os limites foram atualizados a cada ano de 2023 a 2026, como mostra o gráfico, e vale o da data do seu contrato.

A Prefeitura isenta de ITBI a primeira aquisição, por pessoa física, de imóvel de uso exclusivamente residencial de valor total até R$ 245.527,77 (valor a partir de 01/01/2026). Acima disso a isenção não se aplica, e os exemplos acima ficam fora dela. Confira os requisitos na página de imunidades e isenções da Prefeitura.

Passo 3: entenda a conta da escritura e do registro

Escritura e registro são atos diferentes, com tabelas diferentes na Lei Estadual 11.331/2002. A escritura é lavrada no tabelionato de notas (Tabela I). O registro é feito no cartório de registro de imóveis (Tabela II). Em ambos, o valor cresce por faixas do valor do negócio, e a tabela é atualizada pela UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo), de R$ 9,83 em 2001 e R$ 38,42 em 2026, segundo o 26º Tabelionato de Notas.

Emolumentos são a remuneração do cartório fixada em lei. A base dos emolumentos, pelo art. 7º da lei, é o maior entre três valores: o preço declarado, o valor venal do IPTU e a base usada no ITBI. Por isso, ITBI e cartório andam juntos.

No exemplo de R$ 1.000.000, a faixa é a de R$ 768.400,01 a R$ 1.152.600,00. Pela tabela do 26º Tabelionato de Notas, em vigor desde 08/01/2026:

• Escritura: R$ 3.588,44 de emolumentos e R$ 2.437,92 em parcelas repassadas ao Estado e a outros órgãos, que a tabela soma ao emolumento, total de R$ 6.026,36.
• Registro: R$ 3.893,73.

Com o ITBI de R$ 30.000,00, o total é R$ 39.920,09, ou 3,99% de R$ 1.000.000. O 26º Tabelionato avisa, na página da tabela, que os valores resultantes do cálculo são meramente estimativos.

As tabelas divergem no registro. A da ARISP, associação dos registradores de imóveis, traz R$ 3.846,10 para a mesma faixa, R$ 47,63 a menos. O 26º Tabelionato fica na capital, e a ANOREG/SP informa que leis estaduais de 2014 e 2016 incluíram o ISSQN, imposto municipal sobre serviços, nos emolumentos. A diferença de R$ 47,63 é compatível com ISSQN de 2% calculado "por dentro" sobre a parcela do oficial na tabela da ARISP (R$ 2.333,80 ÷ 0,98 − R$ 2.333,80; cálculo próprio), mas nenhuma das duas páginas a detalha, e a alíquota é do município. Peça a conta final ao cartório, por escrito.

Em incorporação, a nota 3 da Tabela II prevê cobrança em duas etapas: sobre a fração ideal do terreno e, depois, sobre cada unidade, quando o condomínio é instituído. Contratos do SFH têm regras próprias (nota 1.8). Vale a conta do cartório sobre o seu contrato.

Passo 4: some os custos do financiamento

Quem financia soma custos do banco aos demais. Pela Resolução 4.676/2018 do Conselho Monetário Nacional (CMN), o financiamento pode chegar a 80% do valor de avaliação do imóvel, ou 90% no Sistema de Amortização Constante (SAC) ou no Sistema de Amortização Crescente (Sacre), incluindo principal e despesas acessórias. Veja o guia sobre financiamento bancário ou parcelamento com a incorporadora.

• Avaliação do imóvel. O banco pode cobrar tarifa limitada aos custos efetivos, se você concordar antes e souber o valor máximo (Resolução 4.676, art. 8º-A). Nenhuma fonte consultada publica esse valor: peça por escrito.
• Administração do contrato. No SFH, a tarifa mensal é limitada a R$ 25,00 (art. 14).
• Seguros. O custo efetivo máximo do SFH, de 12% ao ano, não inclui os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel (art. 13). Confira a apólice na proposta.
• Juros. A taxa média nominal do financiamento imobiliário a pessoa física com recursos direcionados foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026, no Brasil (Banco Central, SGS 20774). A taxa do seu contrato depende do banco e do seu perfil.

Passo 5: levante certidões e custos recorrentes

Antes do ato, o cartório confere o ITBI e a certidão de inexistência de débitos de IPTU do imóvel (Lei 11.154/1991, art. 19). Na tabela de 2026 da ARISP, qualquer forma de certidão do registro de imóveis custa R$ 75,60, e a visualização eletrônica de matrícula, R$ 22,67.

Depois das chaves, os custos se repetem. O condomínio é dividido pelas frações ideais, salvo outra regra na convenção (Código Civil, art. 1.336, inciso I). O IPTU é lançado pela Prefeitura todo ano. Em imóvel novo, o cadastro pode estar sobre o edifício inteiro, informa a Prefeitura. Nenhuma fonte pública consultada traz valor médio de condomínio, IPTU ou seguro em São Paulo.

Quem paga cada custo e onde conferir

O Código Civil (art. 490) diz que, salvo cláusula em contrário, escritura e registro ficam com o comprador. Em lançamento, o contrato define; veja o que conferir no contrato de apartamento na planta. O quadro-resumo dos contratos de incorporação lista a corretagem, seu valor e quem a recebe (Lei 13.786/2018, art. 35-A, inciso III), mas não cita ITBI, escritura nem registro. Peça essas linhas por escrito.

Perguntas frequentes

Fontes e método

O ITBI vem das páginas da Prefeitura (cálculo, perguntas e respostas, prazo, isenções e IPTU), todas lidas em 10/10/2026, e da Lei 11.154/1991. Do Tema 1113 foi lida só a notícia do STJ de 09/03/2022, consultada em 10/10/2026; o acórdão não foi reaberto. Pela tese, a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, o valor da transação declarado é presumido correto, e o município só pode arbitrá-lo em processo administrativo com contraditório (CTN, art. 148), não por valor de referência fixado de antemão. Escritura e registro vêm da tabela do 26º Tabelionato de Notas, em vigor desde 08/01/2026, e da tabela da ARISP. Nenhuma das duas substitui a conta do seu cartório. Este guia é informativo e não é assessoria: antes da escritura, confira a página da Prefeitura e a conta do cartório, e consulte um contador e um advogado.

Calculados: o ITBI dos exemplos, a soma de ITBI, escritura e registro, o percentual de 3,99% e a equivalência de R$ 47,63 com ISSQN de 2%. Premissas: transação igual à base, VVR menor, sem isenção e sem financiamento na conta de escritura e registro. Não foi possível medir: avaliação do banco, seguros, condomínio e IPTU de um imóvel específico; o registro com financiamento; a alíquota de ISSQN que o cartório aplica; e a posição atual da Prefeitura diante do Tema 1113. Tabelas e limites têm sido atualizados a cada ano; confirme os vigentes na data do seu ato.