Contrato de apartamento na planta: o que conferir antes de assinar

Ao assinar um contrato de apartamento na planta, confira sete pontos: o registro da incorporação, o patrimônio de afetação, o quadro-resumo, o prazo de entrega com a tolerância, o índice de correção, a corretagem e as regras de desfazimento. A base está na Lei 4.591/1964 e na Lei 13.786/2018, a lei do distrato (o desfazimento do contrato). A tolerância de entrega tem teto de 180 dias corridos e precisa estar destacada. A pena convencional, a multa que a incorporadora retém do que você pagou, fica limitada a 25% da quantia paga, ou a 50% quando a obra tem patrimônio de afetação.

No 2T26 (abril a junho), as unidades distratadas equivaleram a 24,3% das vendidas no médio e alto padrão (MAP, sigla do indicador da Abrainc, associação das incorporadoras), segundo o release de junho/2026 do indicador Abrainc/Fipe: são 20 incorporadoras associadas no Brasil, sem recorte da cidade de São Paulo. Para comparar: no 2T26, a razão de distratos foi de 24,3% no MAP (médio e alto padrão) e de 13,2% no total do mercado (Abrainc/Fipe); no 1S26, foram 21,0% e 12,3%, respectivamente. O dado não descreve o seu empreendimento, mas lembra que o contrato precisa ser sustentável até as chaves. Veja a reportagem sobre distratos. Este guia não é assessoria jurídica: leve o contrato a um advogado antes de assinar.

Passo 1: confirme o registro da incorporação

O incorporador só pode vender frações do terreno depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). O número do registro e o cartório devem constar do contrato (art. 32, § 3º).

• Compare o número do contrato com a matrícula do terreno: peça ao cartório a matrícula atualizada e confira o ato de registro da incorporação.
• Peça certidão ou cópia dos documentos do memorial (art. 32, § 4º): projeto aprovado, memorial descritivo, certidões do incorporador e minuta da convenção.
• Leia os ônus da matrícula, inclusive financiamento da obra (art. 35-A, X).

Passo 2: veja se há patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação é opcional, a critério do incorporador (art. 31-A). Quando adotado, terreno e obra ficam separados do patrimônio geral da empresa e respondem só pelas dívidas daquele empreendimento. Ele nasce da averbação na matrícula (art. 31-B) e, se o incorporador falir, não entra na massa falida (art. 31-F).

O efeito corre nos dois sentidos:

• A favor: a obra tem proteção própria contra dívidas de outros negócios da empresa.
• Contra: no distrato, a pena pode chegar a 50% da quantia paga, e a devolução vem após o habite-se (documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra), que pode estar distante (art. 67-A, § 5º).

Passo 3: leia o quadro-resumo do contrato de apartamento na planta antes das cláusulas

Desde a Lei 13.786/2018, o contrato começa por um quadro-resumo (art. 35-A), que traz o preço total, a entrada, a corretagem, as parcelas, os índices de correção, as taxas de juros e o sistema de amortização. Traz ainda o prazo de quitação após o habite-se, os ônus do imóvel, o termo final do habite-se e as consequências do desfazimento, com penalidades e prazos em negrito.

Duas regras protegem você. Se faltar algum item, a incorporadora tem 30 dias para aditar o contrato; depois, a omissão é justa causa para você rescindir (art. 35-A, § 1º). E as cláusulas de desfazimento exigem anuência prévia e específica, assinada junto a elas (art. 35-A, § 2º; Código de Defesa do Consumidor, art. 54, § 4º).

Passo 4: entenda o atraso de obra, a favor e contra

A lei admite tolerância: entregar em até 180 dias corridos depois da data prevista no quadro-resumo (art. 35-A, XII) não permite rescindir nem gera penalidade, desde que isso esteja pactuado de forma clara e destacada (art. 43-A).

Se o atraso passar da tolerância e a culpa não for sua:

• Você pode rescindir e receber tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias corridos, com correção (art. 43-A, § 1º).
• Se preferir ficar, recebe na entrega 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, proporcional aos dias e corrigido (art. 43-A, § 2º). As duas indenizações não se acumulam (§ 3º).

Contra você: a indenização é de quem está com as parcelas em dia; parcelas suas em atraso mudam a conta. O incorporador deve enviar à comissão de representantes um demonstrativo da obra a cada três meses (art. 43, I) e responde por atraso injustificado (art. 43, II).

Passo 5: confira o índice de correção e o financiamento

O quadro-resumo diz qual índice corrige o saldo e por quanto tempo (art. 35-A, V). Em muitos contratos de planta o saldo é corrigido por um índice de custo da construção, como o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção, da FGV); o seu contrato diz qual. O INCC-M acumulou 6,61% em 12 meses até setembro de 2026, nominal, no Brasil (sete capitais), segundo a FGV Ibre (release de 25/09/2026).

Confira ainda:

• Troca de índice: o contrato deve dizer quando o índice da obra dá lugar ao usado depois das chaves.
• Financiamento não aprovado: a Lei 13.786/2018 não traz regra específica sobre crédito negado; o que vale é o texto do contrato, sujeito ao controle do CDC (art. 51, IV). Peça por escrito o prazo do banco, o que ocorre se o crédito for menor e como fica a devolução se for negado.
• Prazo de quitação: quanto tempo você tem, depois do habite-se, para pagar o saldo (art. 35-A, IX). Veja o fluxo de pagamento de uma tabela de lançamento.

Passo 6: separe corretagem, SATI e custos do final

A corretagem consta do quadro-resumo, com valor e beneficiário (art. 35-A, III). Pelo Tema 938 do STJ (julgado em 24/08/2016), é válido repassá-la ao comprador se o preço total da unidade foi informado antes, com a corretagem em destaque. A cobrança do SATI, a assessoria técnico-imobiliária, foi considerada abusiva na mesma decisão.

Some o que vem no fim: ITBI, escritura, registro, condomínio e IPTU. Veja custos além do preço.

Passo 7: saiba o que a lei diz sobre arrependimento e distrato

Em contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, você tem 7 dias improrrogáveis para se arrepender, com devolução de tudo o que antecipou, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). A prova é por carta registrada com aviso de recebimento (§ 11); depois, o contrato é irretratável (§ 12).

No distrato, a incorporadora devolve o que recebeu, corrigido pelo índice do contrato, menos a corretagem e a pena convencional de até 25% da quantia paga (art. 67-A, I e II). Podem entrar ainda impostos, condomínio e, se você já tinha a posse, 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias de posse (§ 2º, III; a leitura corrente é mensal, confirme com o advogado). Sem afetação, o saldo vem em parcela única após 180 dias; com afetação, até 30 dias após o habite-se (§§ 5º e 6º). A regra vale para o que foi pago diretamente à incorporadora; com financiamento bancário ou alienação fiduciária, o contrato do banco segue regras próprias (§ 14), e as partes podem pactuar condições diferentes em distrato específico (§ 13).

O distrato tem custo para quem desfaz o contrato: a pena e os encargos saem do que você pagou. A Lavvi, que atua na cidade de São Paulo, apontou o endividamento e as dificuldades financeiras dos clientes como principal razão dos distratos do 2T26 (release de 05/08/2026); a Mitre falou em eventos pontuais (release de 06/08/2026). Cada empresa explica de um jeito. Antes de assinar, some parcelas de obra, intermediárias e saldo corrigido e compare com a sua renda.

Tabela de conferência: item, o que checar e base legal

Perguntas frequentes

Fontes e método

Os artigos foram lidos no site do Planalto em 10/10/2026 (Lei 4.591/1964 compilada, Lei 13.786/2018 e Código de Defesa do Consumidor). Os percentuais legais são limites máximos. Os dados de 24,3% (MAP, 2T26), 13,2% (total, 2T26), 21,0% (MAP, 1S26) e 12,3% (total, 1S26) vêm do release de junho/2026 do indicador Abrainc/Fipe (Brasil, 20 associadas) e não medem a cidade de São Paulo.

Os exemplos ilustrativos usam valores redondos e cálculo próprio. O site do STJ não abriu na consulta: a tese do Tema 938 foi lida na reprodução comentada do Informativo 589, e o advogado deve confirmar a situação atual. Não foram avaliados o seu contrato, a jurisprudência sobre financiamento negado nem a contagem do atraso. Este guia não é assessoria jurídica; consulte um advogado.