Financiamento imobiliário 2026: Selic cai, taxa do banco ainda não

A Selic caiu, a taxa do financiamento imobiliário em 2026 não. A meta da Selic está em 13,75% ao ano desde 17/09/2026, 1,25 ponto abaixo dos 15,00% que vigoraram até março (Banco Central, SGS 432, consulta em 09/10/2026). Entre dezembro de 2025 e agosto de 2026, enquanto a Selic caía de 15,00% para 14,00%, a taxa média cobrada da pessoa física no crédito imobiliário com recursos direcionados (poupança e FGTS, com regras de destinação obrigatória) subiu de 10,78% para 11,28% ao ano (Banco Central, SGS 20774).

Se você espera a Selic para decidir a compra, o dado que importa é outro. O juro do seu contrato depende do custo da poupança, do teto de 12% ao ano do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de uma transição de regras do Conselho Monetário Nacional (CMN) e do Banco Central prevista para janeiro de 2027. Os números são do Brasil; não há recorte público para a cidade de São Paulo.

Selic e taxa do financiamento: duas linhas que não andam juntas

O gráfico compara a Selic meta de dezembro de cada ano com a taxa média do financiamento no mesmo mês: a taxa do crédito segue a Selic com amplitude menor e com atraso.

A média de 11,28% esconde dois mercados: nas operações com taxas reguladas (SFH e FGTS, sujeitas ao teto), 10,91% em agosto de 2026 (SGS 20773); nas operações com taxas de mercado, fora do teto, 14,24% (SGS 20772). Até R$ 2,25 milhões o contrato cai nas taxas reguladas, cuja média é puxada para baixo pelo FGTS e pelo Minha Casa Minha Vida; nos grandes bancos privados ela ficou entre 11,77% e 11,87% (tabela abaixo). Acima disso, vale a faixa de mercado.

Por que o banco não repassa: a poupança encolhe

A poupança, principal fonte do crédito habitacional fora do FGTS, perde dinheiro. De janeiro a agosto de 2026 a captação líquida da poupança SBPE foi negativa em R$ 47,0 bilhões (Abecip, com dados do Banco Central, Data Abecip de agosto, 30/09/2026); em 2025 a perda foi de R$ 63,0 bilhões (Abecip). O saldo fechou agosto em R$ 757,2 bilhões. Em setembro saíram mais R$ 6,19 bilhões e o saldo caiu a R$ 755,8 bilhões; no ano, a perda chega a R$ 53,2 bilhões, 11,4% menor que a de janeiro a setembro de 2025 (Banco Central, via Portas, 09/10/2026).

Com menos poupança, o banco completa a fonte de recursos com instrumentos mais caros e opera perto do teto: a Resolução 4.676 do CMN (art. 13) limita o custo efetivo das operações no SFH a 12% ao ano, excluídos seguros e tarifas.

Em outubro de 2025 o CMN (Resoluções 5.254 e 5.255) e o Banco Central (Resolução BCB 512) aprovaram um novo modelo de direcionamento da poupança: segundo o Voto CMN 64/2025, a base do direcionamento passa, de forma gradual, dos atuais 65% do saldo para a totalidade da captação, com 80% desses recursos no SFH, a no máximo 12% ao ano de custo efetivo; a vigência plena está prevista para janeiro de 2027. O mesmo pacote elevou o teto do imóvel no SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, desde 10/10/2025.

A transição está em disputa. Em 20/08/2026, segundo o Jornal do Brasil com Agência Estado, grandes bancos negociavam com o Banco Central a revisão do teto de 12% e até o adiamento de 2027; segundo o Portas (30/09/2026), a CBIC pediu ao Ministério da Fazenda e ao Banco Central mais um ano de testes, com vigência integral só em janeiro de 2028, e a manutenção do teto. O art. 26-A da Resolução 4.676 prevê avaliação dos resultados pelo BC até o fim de 2026.

Fonte: Banco Central, taxas por instituição, média das contratações de agosto de 2026, % ao ano. A média da Caixa nas taxas reguladas inclui FGTS e Minha Casa Minha Vida; não são taxas de balcão nem custo efetivo total. A média nacional de 14,24% (SGS 20772) inclui todas as instituições, ponderadas pelo volume contratado, e por isso difere das médias dos cinco maiores bancos.

Volume: o crédito SBPE cresce 37,5% no Brasil em jan-ago, sobre a base fraca de 2025

O financiamento com recursos da poupança (SBPE, aquisição e construção) somou R$ 132,5 bilhões no Brasil de janeiro a agosto de 2026, alta de 37,5% sobre o mesmo período de 2025 (Abecip, Data Abecip de agosto, 30/09/2026).

A base é deprimida: o SBPE fechou 2025 em R$ 156,3 bilhões, queda de 13,4% sobre 2024 (Abecip). Nos 12 meses até agosto de 2026 o volume é de R$ 192,4 bilhões, 6,3% abaixo, em valores nominais, dos R$ 205,4 bilhões de 2021, recorde da série (cálculo próprio sobre a tabela anual da Abecip).

A própria Abecip projeta desaceleração: em 26/08/2026 a entidade elevou a projeção do crédito imobiliário total de 2026 de +16% para +25% (R$ 411 bilhões) e projetou cerca de R$ 185 bilhões para o SBPE, alta nominal de 18% (nota reproduzida pelo Registro de Imóveis do Brasil).

O que o mercado espera da Selic

A mediana do Focus de 02/10/2026 projeta Selic de 13,50% no fim de 2026 e 12,00% no fim de 2027 (Banco Central). É expectativa de mercado, compilada pelo BCB entre 139 instituições, não previsão desta empresa.

O Copom cortou a Selic em 0,25 ponto na 281ª reunião (15 e 16/09/2026), e a ata de 22/09/2026 registra a expansão do crédito direcionado imobiliário a pessoa física. O IPCA em 12 meses até setembro foi de 4,58% (BCB, SGS 13522). A próxima reunião está marcada para 3 e 4 de novembro, segundo calendário divulgado pela B3; a data não foi conferida no site do BCB.

Financiamento imobiliário em 2026: as regras que valem hoje para o seu contrato

• Teto do SFH: imóvel avaliado em até R$ 2,25 milhões e custo efetivo máximo de 12% ao ano (Resolução CMN 4.676, art. 13).
• Percentual financiado: até 80% do valor de avaliação, ou até 90% nos sistemas de amortização SAC e Sacre, em que a parcela começa mais alta e cai (art. 6); o que cada banco pratica é política própria.
• FGTS: entrada, amortização e quitação só em financiamentos do SFH, ou seja, em imóveis de até R$ 2,25 milhões, para quem cumpre os requisitos do fundo.
• Acima de R$ 2,25 milhões: fora do SFH, sem teto de juros e sem FGTS. Segundo o Bora Investir, da B3 (04/03/2026), a Caixa voltou a financiar pessoa física nessa faixa em março de 2026.

O que isso muda para quem vai comprar

Você não contrata a Selic. Contrata uma taxa de um banco, em uma data, com um custo efetivo total (CET) que inclui seguros e tarifas.

• Peça o CET, não a taxa de anúncio: a taxa "a partir de" exige relacionamento, renda e perfil.
• Faça a conta com a taxa de hoje, não com a que você espera: entre dezembro de 2025 e agosto de 2026 a Selic caiu e o juro médio do financiamento subiu. Se a parcela só cabe com juro menor que o de hoje, ela ainda não cabe no orçamento com a taxa atual.
• Separe o imóvel da expectativa: a mediana do Focus para o fim de 2026 oscilou entre 12,00% (fev/2026) e 14,00% (jun/2026) neste ano; planta, localização e estoque não mudam com o boletim de segunda-feira. O custo de obra de quem compra na planta está em comprar apartamento na planta e o INCC; a oferta disponível na cidade, em estoque de imóveis novos em São Paulo.

Os imóveis da Alfa Realty estão na página de imóveis.

Perguntas frequentes

Fontes e método

A Selic meta é a série diária SGS 432 do BCB; a taxa do financiamento é a série mensal SGS 20774, média ponderada das concessões a pessoa física com recursos direcionados, decomposta pelas séries 20772 e 20773; as taxas por banco vêm da base por instituição do BCB (Olinda), pós-fixadas em TR. O SBPE é a série da Abecip; seu perímetro (poupança) difere do perímetro do BCB (inclui FGTS), e as duas não foram comparadas. O que não foi possível medir: o cronograma ano a ano da transição não consta do Voto CMN 64/2025 e o texto integral da Resolução CMN 5.255 não foi lido; o efeito do novo modelo sobre a taxa do tomador ainda não existe nos dados.