Estoque de imóveis novos em São Paulo passa de 90 mil unidades à venda

O estoque de imóveis novos à venda na cidade de São Paulo nunca foi tão alto como em 2026. A oferta final chegou a 90.607 unidades em 31 de julho de 2026, segundo a Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário (PMI) do Secovi-SP de julho/2026, divulgada em 15/09/2026: 42,2% mais do que as 63.707 unidades de julho de 2025. Em junho, a série havia tocado 91.546 unidades, o maior valor desde o início da medição, em janeiro de 2004.

No segmento que o Secovi-SP chama de "outros mercados", tudo o que não é Minha Casa, Minha Vida, a oferta de 38.048 unidades levaria 13 meses para ser vendida no ritmo atual. Em dezembro de 2024 eram 7 meses. No MCMV, com 52.559 unidades, o prazo é de 8 meses. A seguir, onde o estoque pesa, como é medido e por que o pronto quase não entra na conta.

Como o estoque de imóveis novos em São Paulo chegou a 90 mil unidades

A oferta final de dezembro ficou entre 22 mil e 27 mil unidades de 2014 a 2018. Subiu para 39.091 em dezembro de 2019 e 65.865 em dezembro de 2021, recuou a 60.652 em dezembro de 2024 e saltou para 85.204 em dezembro de 2025, alta de 40,5% em um ano (Secovi-SP, Oferta Final Cidade de SP). Em 2026 subiu de 81.336 unidades em janeiro para 91.546 em junho.

O motivo está nos lançamentos, não nas vendas. Nos 12 meses até julho de 2026 foram lançadas 146.346 unidades, 18,1% a mais que no período anterior, enquanto as vendas somaram 118.148, alta de 5,7% sobre as 111.726 do período anterior (Secovi-SP, PMI jul/2026; variação: cálculo próprio, que o gráfico 1.2 da PMI arredonda para 6%).

Recorde em unidades não é recorde em tempo de venda. Pelo cálculo próprio (oferta final dividida pela média mensal de vendas de 12 meses), a cidade tinha 9,2 meses de estoque em julho de 2026, contra 6,8 em julho de 2025 e 17,9 em dezembro de 2016, o máximo de toda a série desde 2004 (calculável desde dezembro de 2004), com só 24.130 unidades à venda e vendas em queda.

Fora do MCMV, 13 meses para vender

O Secovi-SP publica os meses de escoamento apenas por segmento: econômico (MCMV) e "outros mercados", que reúne o médio e o alto padrão. Em dezembro de 2024, os dois tinham 7 meses de oferta. Em julho de 2026, o MCMV seguia em 8 meses, e os outros mercados chegaram a 13, com 38.048 unidades contra 30.528 um ano antes (Secovi-SP, PMI jul/2026, gráfico 4.2).

Em julho de 2026, a VSO mensal (vendas sobre oferta) foi de 13,0% no MCMV e de 6,0% nos outros mercados. De janeiro a julho, as vendas do MCMV cresceram 24,5% sobre 2025; as dos outros mercados caíram 18,6% (Secovi-SP, PMI mensais; cálculo próprio). Parte da queda vem da mudança do teto do MCMV em abril de 2026; de janeiro a março, com a mesma definição, foi de 13,1%.

Quanto maior e mais caro o apartamento, mais tempo a oferta leva para sair. O BTG Pactual, em análise de dados do Secovi-SP citada pelo Metro Quadrado em 10/06/2026, apontou 26 meses de estoque para unidades de 4 ou mais dormitórios em abril de 2026, o maior nível desde 2017, e 23 meses para unidades acima de 180 m².

Onde o estoque pesa: faixa de preço e zona Oeste

Por faixa de preço, a oferta é maior em unidades nas faixas baixas e mais lenta nas altas. Como as faixas mudaram em abril de 2026, os meses de estoque abaixo usam a janela de abril a julho (cálculo próprio).

Fonte: Secovi-SP, PMI jul/2026 (tabela 5.1); meses de estoque: cálculo próprio (PMI abr-jul/2026).

Acima de R$ 600 mil, o estoque passa de 18 meses em todas as faixas e chega a 30,4 meses acima de R$ 5 milhões. Por região, a zona Oeste concentra o maior estoque em dinheiro: R$ 25,9 bilhões, 39% do valor global da oferta (VGO) de R$ 66,8 bilhões da cidade (Secovi-SP, PMI jul/2026, p. 11). Em unidades, a oferta da região subiu 48,8% em 12 meses, de 13.750 para 20.463, com vendas de janeiro a julho em alta de 2,0% (cálculo próprio). Leia mais em zona Oeste.

Por que o apartamento pronto quase não aparece na conta

A oferta do Secovi-SP é definida como as unidades não vendidas dos lançamentos dos últimos 36 meses; um empreendimento lançado há mais de três anos sai da amostra, vendido ou não. Por isso a composição por fase de obra em julho de 2026 era: 50,1 mil unidades lançadas há até seis meses (55%, o que a PMI chama de “planta”), 39,4 mil em construção (44%) e 1,2 mil prontas (1%), sempre dentro dos lançamentos dos últimos 36 meses (Secovi-SP, PMI jul/2026).

Esse 1% não significa que faltam apartamentos prontos: a régua do Secovi-SP mede o lançamento recente. A plataforma Orulo, em levantamento para o CIMI360 divulgado pelo Portas em 07/08/2026, contou 30.085 unidades novas prontas sem comprador em 11 regiões metropolitanas em junho de 2026; na região metropolitana de São Paulo, cerca de 1 em cada 10 imóveis novos à venda já estava pronto. Os balanços do 2T26 trazem esse estoque empresa por empresa: veja estoque pronto das incorporadoras.

O que isso muda para quem vai comprar

Estoque alto é uma condição de mercado, não uma promessa de desconto. O que os dados permitem dizer:

• Escolha o segmento antes do bairro. Fora do MCMV, a oferta equivale a 13 meses de vendas; acima de R$ 600 mil, passa de 18 meses em todas as faixas (Secovi-SP, PMI jul/2026; cálculo próprio).
• Pergunte a data de lançamento. Unidades lançadas há mais de 36 meses não estão na oferta oficial; a condição está na tabela da incorporadora.
• Separe planta de pronto. 55% da oferta oficial está na planta. Na PMI, "planta" é lançamento com até seis meses e "construção", do sétimo mês até a entrega; nas duas fases o saldo é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), enquanto o pronto paga a tabela vigente. Veja comprar na planta e o INCC.
• Condição é assunto de cada empreendimento. Nenhuma fonte consultada publica o percentual médio de redução de tabela praticado em São Paulo em 2026; a condição concreta consta da tabela vigente de cada incorporadora e dos balanços de cada empresa, em estoque pronto das incorporadoras.
• Compare a tabela do mês com a de três meses atrás. Com 13 meses de estoque nos outros mercados, vale conferir a tabela vigente a cada visita, definida por cada incorporadora. Veja os empreendimentos em /imoveis.html.

Perguntas frequentes

Fontes e método

Os dados vêm da PMI do Secovi-SP de julho/2026 (divulgada em 15/09/2026) e das séries Oferta Final e Vendas dos índices econômicos do Secovi-SP (desde 2004), consultadas em 09/10/2026. Recorte: cidade de São Paulo, residencial novo, empresas associadas; não é o Brasil nem a região metropolitana.

Cálculo próprio. O Secovi-SP publica meses de escoamento só por segmento. Os 9,2 meses da cidade, os 6,8 de julho/2025, os 9,0 de dezembro/2025, os 17,9 de dezembro/2016 e os números por faixa de preço e zona Oeste são oferta final dividida pela média mensal de vendas de 12 meses (abril a julho/2026 nas faixas de preço). O mesmo cálculo reproduz os 9,6 meses de junho/2026 citados pelo Banco Safra em 14/08/2026.

Quebras, divergências e lacunas. O teto do MCMV mudou em agosto/2023 e abril/2026, sem reclassificação dos PDFs antigos, e a definição de oferta (36 meses) pode ter variado ao longo da série. A Brain contou 103,8 mil unidades em oferta no fim de 2025 e 7 meses de estoque, contra 85.204 unidades e 9,0 meses pelo nosso cálculo sobre dados do Secovi-SP, que publica 11 meses para outros mercados e 8 para o MCMV em dezembro/2025: universos diferentes. A Abrainc/Fipe (15,6 meses, médio e alto padrão) e a CBIC/CII (9,5 meses, reproduzido na PMI jul/2026) medem o Brasil, não a capital. Não há série pública do estoque pronto com mais de 36 meses de lançamento na cidade. BTG e Brain foram lidos pela imprensa (Metro Quadrado, Portas), não nos relatórios originais; o Safra, em publicação própria do banco (O Especialista), com dados do Secovi-SP.

Este texto é conteúdo institucional publicado pela Alfa Realty Novos Negócios, com dados públicos citados. Não é recomendação de investimento nem promessa de desconto ou valorização.