Como ler a tabela de preços e o fluxo de pagamento de um lançamento

Ao ler uma tabela de preços de lançamento de imóvel, trate cada coluna como uma parcela com data, aplique o índice do contrato a tudo o que ainda não foi pago e compare a soma com o preço de tabela. Nos 12 meses até setembro de 2026, o INCC-M, um dos índices de custo da construção que os contratos podem usar na fase de obra, acumulou 6,61% no Brasil (FGV Ibre, release de 25/09/2026).

A tabela mostra o preço de hoje; o total pago só aparece no fim da obra. O contexto do índice está na reportagem Comprar apartamento na planta: a conta do INCC de 6,6% em 12 meses.

Tabela de preços de lançamento: cada coluna é uma parcela com data

O preço de tabela é o valor da unidade na data-base, o mês em que os valores da tabela foram fixados. O valor total pago soma parcelas corrigidas, juros de obra, se houver, e o saldo das chaves também corrigido. Peça a tabela com o mês de cada parcela e a data-base do índice. Leia cada bloco assim:

• Sinal ou entrada: pago na assinatura ou logo depois. Em regra, o sinal já pago não é mais corrigido; confirme no contrato.
• Parcelas mensais: valores iguais em reais de tabela, pagos durante a obra. Cada uma é corrigida até o vencimento.
• Intermediárias: parcelas maiores, anuais ou semestrais, em meses definidos. Anote mês e valor de cada uma.
• Chaves ou financiamento: o saldo que vence com o fim da obra, pago com recursos próprios ou financiamento bancário. No exemplo deste guia, é o maior bloco (R$ 680.000, 68% do preço de tabela).
• Fluxo balão: parcelas pequenas na obra e o grosso nas chaves, o que deixa um saldo grande exposto à correção por mais tempo.

Quanto maior o saldo em aberto e quanto mais tempo ele fica sem ser pago, maior o valor sobre o qual o índice incide. Quanto antes uma parcela é paga, menos tempo fica exposta ao índice; confira no contrato se há antecipação e como o abatimento é calculado.

O que é corrigido, por qual índice e até quando

Durante a obra, o saldo pode ser corrigido pelo INCC, índice de custo da construção da FGV Ibre, ou por outro índice; este guia não mediu a frequência de cada cláusula. Segundo o Guia de Orientação ao Consumidor sobre imóvel na planta da Prefeitura de São José dos Campos (maio/2024), índices de custo, como INCC, ICC e CUB, só valem durante a construção, enquanto índices de preço, como IGP-M, IGP-DI e INPC, podem valer também depois das chaves. Cada contrato escolhe o seu.

Os índices não andam juntos. Nos 12 meses até setembro de 2026, o INCC-M acumulou 6,61% no Brasil (média de sete capitais) e 7,48% no município de São Paulo (FGV Ibre, 25/09/2026). No mesmo período, o IPCA fez 4,58% (IBGE, 09/10/2026) e o IGP-M, 3,34% (SindusCon-SP/FGV, 01/10/2026).

Nos 24 pontos do gráfico, o INCC-M ficou acima do IPCA em todos os meses, variando de 5,71% (out/24) a 7,52% (abr/25). Em anos fechados, o INCC-M foi de 3,32% em 2023 (Abrainc, que reproduz a FGV Ibre) a 14,03% em 2021 (Banco Central, SGS 7456). O JP Morgan, segundo o Money Times (19/05/2026), projetou 7% a 9% para 2026, e o acumulado de janeiro a setembro foi 5,86% (FGV Ibre). INCC passado não prevê o futuro, e por isso a conta abaixo usa três cenários.

A conta: 24 meses de obra em um exemplo ilustrativo

Exemplo ilustrativo, com valores redondos, que não é oferta nem preço de nenhum empreendimento:

• Preço de tabela de R$ 1.000.000 na data-base (set/2026).
• Sinal de R$ 100.000 no mês 0, sem correção.
• 24 mensais de R$ 5.000 (R$ 120.000), do mês 1 ao 24.
• Duas intermediárias de R$ 50.000 (R$ 100.000), nos meses 12 e 24.
• Chaves de R$ 680.000 no mês 24, o que fecha os R$ 1.000.000.
• Correção mensal composta pelo INCC em cada parcela, em três cenários: 3,32% ao ano (o INCC-M de 2023); 6,61% ao ano (o acumulado de 12 meses até set/2026, repetido); e a sequência mensal real de out/2024 a set/2026 (SGS 7456), reaplicada aos meses 1 a 24, que acumula 14,13% em 24 meses, cerca de 6,8% ao ano.
• Sem juros de obra nem custos de cartório. Cálculo próprio sobre FGV Ibre.

Passo a passo no cenário de 6,61%: a mensal do mês 12 vira R$ 5.000 x 1,0661 = R$ 5.330,50; a intermediária do mês 24 vira R$ 50.000 x 1,13656921 (1,0661 ao quadrado) = R$ 56.828,46; as chaves viram R$ 680.000 x 1,13656921 = R$ 772.867.

Exemplo ilustrativo, sem juros de obra. Saldo devedor atualizado até o mês indicado, sem a correção futura das parcelas ainda a vencer; por isso não coincide com o total pago da tabela seguinte. Cálculo próprio sobre FGV Ibre.

No exemplo ilustrativo, o preço de tabela de R$ 1.000.000 resultaria em um total pago entre R$ 1.055.112 e R$ 1.115.127, conforme o cenário de índice. No de 6,61%, R$ 92.867 dos R$ 111.362 de acréscimo (83%) viriam das chaves, o bloco que fica mais tempo exposto ao índice. Os três cenários não cobrem a maior variação anual da série: com 14,03% ao ano (o INCC-M de 2021), o mesmo fluxo somaria R$ 1.244.204 pagos, acréscimo de 24,42% (cálculo próprio sobre a SGS 7456). Nenhum cenário é previsão.

Juros de obra e a parcela das chaves financiada

Se parte do saldo for financiada, o contrato pode prever juros de obra. Em geral, o banco libera o dinheiro conforme o percentual de evolução da obra e cobra juros sobre o valor já liberado, em paralelo às mensais; é uma descrição geral, e taxa, início e base de cálculo dependem do contrato.

Como premissa ilustrativa, em agosto de 2026 a taxa média nacional do crédito imobiliário direcionado a pessoa física foi de 11,28% ao ano no total das modalidades (Banco Central, SGS 20774) e de 14,24% ao ano na modalidade com taxas de mercado, a mais alta das duas (SGS 20772). Com R$ 340.000 liberados, metade das chaves do exemplo, e cada taxa dividida por 12 (divisão simples, convenção nominal), os juros de obra seriam de R$ 3.196,00 por mês com 11,28% (0,94% ao mês) e de R$ 4.034,67 com 14,24% (1,1867% ao mês), além das mensais de R$ 5.000. Como a liberação é gradual, os juros começam menores e crescem com ela; esses valores são o teto do exemplo, com a liberação total.

Há ainda o limite do financiamento. A regra do Conselho Monetário Nacional permite financiar até 80% do valor de avaliação, ou até 90% em SAC ou Sacre, dois sistemas de amortização em que as parcelas começam maiores (Resolução CMN 4.676, art. 6, versão consolidada 17), e o banco pode aprovar menos. No exemplo, as chaves corrigidas somam R$ 772.867. Se a avaliação fosse de R$ 1.000.000 e o banco aprovasse R$ 700.000, a diferença de R$ 72.867 sairia do seu bolso. Veja a comparação no guia financiamento bancário ou parcelamento com a incorporadora.

Checklist: o que pedir por escrito antes de assinar

• Índice na obra: INCC-M, INCC-DI ou outro, porque os períodos de coleta são diferentes (o INCC-M coleta preços do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência, segundo o release da FGV Ibre) e a variação mensal pode divergir.
• Índice depois das chaves e a data em que passa a valer.
• Data-base do índice (o mês de referência dos valores) e qual variação mensal entra em cada vencimento.
• Prazo de obra e tolerância: data prevista, meses de tolerância (prazo extra além da data prevista) e o que muda nas parcelas se a entrega atrasar.
• Calendário completo: valor e mês de cada mensal, intermediária e das chaves.
• Juros de obra: taxa nominal e efetiva ao ano, início, base de cálculo e se entram no total.
• Financiamento não aprovado ou menor: prazo, índice e juros sobre a diferença, e se a incorporadora a parcela.
• Simulação do total pago em pelo menos dois cenários de índice, enviada por escrito.

Para comparar com apartamento já construído, veja apartamento pronto ou na planta. Os empreendimentos da Alfa Realty têm página própria, com as informações vigentes de cada um.

Perguntas frequentes

Fontes e método

O INCC-M é da FGV Ibre (release de setembro de 2026, via SindusCon-SP). Os acumulados do gráfico, a sequência de 24 meses e o INCC-M anual até 2022 foram compostos da série SGS 7456 do Banco Central; 2023 e 2024 vêm da Abrainc. O IPCA é do IBGE (SIDRA, tabela 1737) e o IGP-M em 12 meses, da nota do SindusCon-SP sobre o CUB de setembro de 2026.

O exemplo é cálculo próprio, com correção mensal composta e sem cartório ou ITBI. As taxas dos juros de obra são médias do Banco Central (Brasil, agosto de 2026: 11,28% no total e 14,24% nas taxas de mercado), não a de um banco.

Sem fonte pública, o guia não mede a divisão típica entre sinal, mensais, intermediárias e chaves, a cláusula de correção mais comum e os juros de obra praticados; esses pontos aparecem em termos gerais e devem ser confirmados no contrato. Prazo de tolerância e regras de distrato têm base legal e cláusulas próprias: veja o guia o que conferir antes de assinar.