Apartamento pronto ou na planta: qual custa menos no total?

Em apartamento pronto ou na planta, nenhuma das duas rotas custa menos por regra: o total depende de quatro contas, e elas mudam de sinal conforme as suas premissas. No exemplo ilustrativo deste guia (R$ 1.000.000 nas duas rotas, 36 meses, premissas no Passo 4, sem contar o que o caixa faria se ficasse disponível), a planta somou R$ 180.377 a mais que o pronto no cenário-base e R$ 23.490 a menos quando não há aluguel a pagar durante a obra. Por isso o guia não aponta vencedor: mostra como montar a conta com os seus números.

As quatro contas são a correção do saldo na obra, os juros, o aluguel que você segue pagando até a entrega e a diferença de preço por m² entre as ofertas; o prazo de obra multiplica as três primeiras. Os números de partida estão abaixo, cada um com fonte e período.

Passo 1: compare apartamento pronto ou na planta no mesmo horizonte

Escolha duas ofertas do mesmo tamanho e da mesma região e fixe uma data de comparação, por exemplo o mês das chaves da planta. Nessa data você terá o apartamento nas duas rotas, e a pergunta é quanto saiu do seu bolso sem virar patrimônio. Parcelas de principal viram parte do imóvel; correção, juros, aluguel e diferença de preço não voltam.

Compare o preço por m², não só o total. O FipeZAP mede preço anunciado, não de lançamento nem de transação: na cidade de São Paulo, o m² anunciado de venda residencial estava em R$ 12.206 em setembro de 2026, com alta nominal de 3,64% em 12 meses (Fipe, informe de setembro de 2026). Use-o como régua.

Passo 2: some o que a planta acrescenta

Correção do saldo. Em muitos contratos, o saldo é corrigido pelo INCC durante a obra: confira o índice no seu. Segundo a Cartilha de orientações ao consumidor para compra de imóveis na planta (OAB-SP Subseção São José dos Campos e Paraibuna, ACONVAP e Procon-SJC, hospedada no site da Prefeitura de São José dos Campos), o índice de custo pode ser usado somente durante a construção; veja no contrato qual índice vale depois das chaves. No município de São Paulo, o INCC-M acumulou 7,48% em 12 meses até setembro de 2026, acima dos 6,61% do índice de 7 capitais (FGV Ibre). O IPCA, que é nacional, fez 4,58% em 12 meses até setembro de 2026 (IBGE, 09/10/2026). O INCC-M do Brasil variou de 3,32% em 2023 a 14,03% em 2021 (Abrainc e Banco Central, SGS 7456).

Juros de obra. Se parte do saldo for financiada, o contrato pode prever juros sobre o valor liberado conforme a obra avança. Taxa e base dependem do contrato: veja como ler a tabela de preços.

Aluguel ou moradia. Até a entrega você segue pagando aluguel, a menos que more em imóvel próprio ou cedido. No FipeZAP de agosto de 2026, o aluguel anunciado na cidade de São Paulo estava em R$ 65,36 por m², e a razão aluguel/preço em 0,535% ao mês. Nessa proporção, o aluguel de um apartamento anunciado a R$ 1.000.000 seria de R$ 5.350 por mês (cálculo próprio). É preço anunciado de contratos novos, não o reajuste do seu contrato.

Prazo. Cada mês de atraso soma aluguel e correção das chaves. Confira data prevista e tolerância no guia o que conferir antes de assinar.

Passo 3: some o que o pronto acrescenta

Juros desde o primeiro mês. Quem compra pronto e financia paga juros já na assinatura. A taxa média do financiamento imobiliário direcionado foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026 (SGS 20774), e a das operações com taxas de mercado, de 14,24% (SGS 20772). A regra do Conselho Monetário Nacional permite financiar até 80% do valor de avaliação, ou 90% quando o sistema de amortização é o SAC (parcelas de amortização iguais) ou o Sacre (Resolução CMN 4.676, art. 6, inciso I e § 1º, versão consolidada 17), e o banco pode aprovar menos.

Parcelamento direto com a incorporadora. A EZTEC declarou, no release de 06/08/2026, financiar diretamente a venda de prontos: volume financiado de R$ 756 milhões em 1.819 unidades, taxa média de 10,4% ao ano mais IGP-DI (índice geral de preços da FGV) ou IPCA e prazo de até 360 meses. É a média da carteira, não uma oferta. Para a parcela indexada ao IPCA, repetir o IPCA de 12 meses (4,58%) leva 10,4% mais IPCA a 15,46% ao ano (cálculo próprio: 1,104 x 1,0458); cerca de 58% da carteira usa IGP-DI, cujo equivalente não foi calculado. Compare o custo nominal total, não só a taxa, como no guia financiamento bancário ou parcelamento com a incorporadora.

Preço e condição. O pronto pode custar mais por m², mas você vê o que compra: faça vistoria e peça por escrito o manual do proprietário e a convenção do condomínio.

Estoque de prontos. Os balanços do 2T26 mostram estoque concluído. Na EZTEC, R$ 1.205,1 milhões em 1.010 unidades, 36,4% do estoque, contra 22,4% um ano antes. Na Cyrela, no Brasil (%CBR), R$ 1.714 milhões, 13,4% do estoque total (cálculo próprio sobre o release de 13/08/2026). Cada empresa mede de um jeito: veja estoque pronto das incorporadoras no 2T26.

Passo 4: refaça a conta em um exemplo ilustrativo de 36 meses

Exemplo ilustrativo, não é oferta, preço de nenhum empreendimento nem recomendação de aplicação: valores redondos, índices reais, cálculo próprio.

• Preço: R$ 1.000.000 de tabela nas duas rotas, igual de propósito para isolar os demais custos. Na vida real, a diferença de preço entra na conta.
• Planta: sinal de R$ 100.000 no mês 0, 36 mensais de R$ 5.000, intermediárias de R$ 50.000 nos meses 12, 24 e 36 e chaves de R$ 570.000 no mês 36. Cada parcela, menos o sinal, é corrigida pelo INCC de 6,61% ao ano, composto por mês, até o vencimento. Sem juros de obra.
• Pronto: entrada de R$ 400.000 e financiamento de R$ 600.000 em SAC por 360 meses, a 11,28% ao ano (taxa mensal equivalente de 0,8946%). Sem seguros, tarifas e Taxa Referencial (TR).
• Moradia: na planta, aluguel de R$ 5.350 no mês 1, reajustado a cada 12 meses em 5,74%. No pronto, você mora.
• Na soma: correção, aluguel e juros. Parcelas de principal ficam fora, assim como os juros futuros do saldo do pronto (R$ 540.000 no mês 36); a planta supõe caixa para pagar as chaves.

A conta tem quatro etapas. Na primeira, a correção: cada parcela é multiplicada por 1,0661 elevado a meses/12, menos 1. As chaves de R$ 570.000 viram R$ 690.667, ou R$ 120.667 de correção; mensais e intermediárias somam R$ 39.691, e o total é R$ 160.358. Na segunda, o aluguel: 12 x R$ 5.350, mais 12 x R$ 5.657, mais 12 x R$ 5.982 (valores arredondados; o total usa os reajustes sem arredondar), somam R$ 203.867. Na terceira, os juros do pronto: R$ 5.368 no mês 1, com o saldo caindo R$ 1.667 por mês, somam R$ 183.848. Na quarta, a diferença: R$ 364.225 menos R$ 183.848.

Exemplo ilustrativo. Cálculo próprio sobre FGV Ibre (INCC-M), FipeZAP (aluguel) e Banco Central (juros).

Leia como ponto de equilíbrio: com essas premissas, mantendo o financiamento em R$ 600.000 e pagando a diferença como entrada, a tabela do pronto poderia ser R$ 180.377 maior (18,0% de R$ 1.000.000) para as rotas empatarem. Esse número não inclui a diferença de caixa entre as rotas nem a diferença real de preço entre as ofertas. Não é previsão. Mude uma premissa por vez:

Exemplo ilustrativo: os valores mudam com as premissas e não indicam o que ocorrerá em outra compra. Os totais saem de valores não arredondados; diferenças de R$ 1 vêm do arredondamento.

Cada mês de atraso na entrega soma, no exemplo, R$ 6.325 de aluguel e R$ 3.694 de correção das chaves, enquanto o pronto paga R$ 4.831 de juros no mesmo mês. O exemplo também não considera a diferença de caixa entre as rotas: o pronto exige R$ 400.000 no mês 0 e a planta, R$ 100.000. O que você faria com essa diferença muda a conta e depende da sua situação. Como referência do custo do dinheiro, a Selic meta está em 13,75% ao ano desde 17/09/2026 (Banco Central); não é indicação de aplicação.

Passo 5: compare tempo, risco e condição lado a lado

Dê um valor em reais a cada linha. ITBI, escritura e registro entram nas duas rotas: veja custos além do preço.

O catálogo de imóveis da Alfa Realty está no site. Condições, preços e prazos constam na página de cada empreendimento e devem ser conferidos no contrato.

Perguntas frequentes

Fontes e método

INCC-M de 6,61% e 7,48%: FGV Ibre, setembro de 2026; a série anual vem do Banco Central (SGS 7456) e da Abrainc. IPCA de 4,58%: IBGE; o informe FipeZAP usa o IPCA-15 (4,45%), e adotamos o oficial. Juros: SGS 20774 e 20772, médias do Brasil em agosto de 2026, não a taxa de um banco. Estoque pronto: releases do 2T26, com definições diferentes por empresa.

O exemplo é cálculo próprio, com correção mensal composta, SAC e taxa mensal equivalente. Ficaram de fora condomínio, IPTU, seguros, tarifas, TR, ITBI, escritura, juros de obra, os juros futuros do saldo do pronto, o eventual financiamento das chaves da planta e o que a diferença de caixa faria se ficasse disponível. Prazo, fluxo e entrada são premissas, não médias de mercado.

Não foi possível medir, com fonte pública, o prazo médio de obra, a divisão típica do fluxo da planta, o preço de lançamento por m² frente ao do pronto na mesma região, nem o desconto médio sobre imóveis prontos na cidade de São Paulo, que nenhuma fonte pública consultada mede. Se uma proposta trouxer condição diferente da tabela, peça o valor final por escrito e compare em reais, com as mesmas premissas, antes de decidir.