Distratos de imóveis sobem a 24% das vendas no médio e alto padrão

Quanto distrato de imóvel está acontecendo em 2026? O indicador Abrainc/Fipe dá o número de referência. Entre abril e junho de 2026, para cada 100 unidades vendidas de médio e alto padrão, 24,3 foram devolvidas por distrato, segundo o release de junho/2026, que cobre 20 incorporadoras associadas à Abrainc em todo o Brasil, sem recorte da cidade de São Paulo. No 2T25, a razão era 10,0 pontos percentuais menor. No 1S26 ela ficou em 21,0%, alta de 6,5 pontos sobre o 1S25.

O movimento é concentrado no MAP, sigla da Abrainc para o médio e alto padrão: no total do mercado a razão distratos/vendas foi de 13,2% no 2T26 (+1,9 ponto) e, no MCMV (Minha Casa, Minha Vida), de 11,1%.

A série completa: do pico de 57,9% em 2016 aos 21,0% do 1S26

A Abrainc publica unidades vendidas e distratadas mês a mês desde 2014 (o MAP, desde janeiro de 2015). Dividindo os distratos pelas vendas brutas de cada ano (antes de descontar os próprios distratos), a razão do médio e alto padrão foi de 53,1% em 2015, 57,9% em 2016 (pico da série) e 47,8% em 2017. Depois desaba: 27,8% em 2018, 19,9% em 2019, até o piso de 11,5% em 2023. Em 2024 ficou em 11,6%, em 2025 subiu a 15,9% e no 1S26 chegou a 21,0% (release de junho/2026).

A escala importa. Em 2016, as 20 associadas venderam 27.112 unidades de médio e alto padrão e tiveram 15.698 distratadas; em 2025, foram 33.624 vendidas e 5.332 distratadas (planilha Abrainc/Fipe, cálculo próprio). O volume de devoluções é um terço do de 2016, ainda que a razão suba. O total do mercado, puxado pelo MCMV, ficou entre 10,5% e 13,7% de 2019 a 1S26.

Em 12 meses até junho de 2026, o MAP acumulou 5.925 distratos sobre 30.579 vendas, razão de 19,4%; no total, 23,5 mil distratos e 11,9% (release de junho/2026, tabela do acumulado em 12 meses).

O trimestre: 24,3% contra 14,3% um ano antes

O release de junho/2026 dá a razão do 2T26 e a variação em pontos; o 2T25 do gráfico abaixo (14,3% no MAP, 11,3% no total) é cálculo próprio por subtração.

Nos trimestres fechados de 2015 a 2025, calculados da planilha, a razão do MAP foi de 62,4% (3T16) a 6,6% (4T22). O 1T26 marcou 17,8% (release de março/2026) e o 2T26, 24,3%: é a maior razão trimestral desde o 2T20 (26,9%), e antes disso o 1T19 (25,6%) também foi maior. Entre o 3T20 e o 1T26 nenhum trimestre passou de 18,0% (2T22). Na comparação anual, o 2T26 supera todos os anos de 2019 a 2025 e fica abaixo de 2018 (27,8%).

Fonte: Abrainc/Fipe, lidos em 09/10/2026; Brasil, 20 associadas. 2025: cálculo próprio sobre a planilha (o 2T25 do MAP, 13,9%, corresponde aos 14,3% implícitos no release de junho/2026); 2026: releases de março e junho/2026.

Por que o distrato de imóvel pesa sobre quem ainda vai comprar

O distrato devolve a unidade ao estoque da incorporadora. Em obra adiantada ou entregue, ela volta a competir com as novas vendas. A oferta de médio e alto padrão caiu 22,7% em 12 meses, para 25.591 unidades em junho de 2026. Mesmo assim, a duração dessa oferta (os meses que levaria para vendê-la no ritmo médio de vendas do último trimestre móvel, no cálculo da própria Abrainc) subiu para 15,6 meses, 2,0 meses a mais que em junho de 2025, porque as vendas caíram 24,8% no trimestre (7.014 unidades) e os lançamentos, 17,1% (6.794).

Nos balanços do 2T26, cada incorporadora descreve as causas com o seu próprio denominador, por isso não cabe ranquear. A Lavvi atribui a alta ao endividamento dos clientes (release de 05/08/2026). A Trisul a descreve como esperada em período de muitas entregas (release de 13/08/2026). A Cyrela diz que o patamar se manteve e que as obras com entrega em 2026 estavam 88% vendidas e 59% pagas (teleconferência de 14/08/2026).

Na cidade de São Paulo não existe série pública de distratos. O Secovi-SP mede vendas e oferta: nos "outros mercados" (fora do MCMV), as vendas de 12 meses até julho/2026 caíram 18%, para 36,5 mil unidades, e a oferta subiu a 38,0 mil, 13 meses de vendas (PMI de julho/2026, publicada em 15/09/2026). Veja estoque de imóveis novos em São Paulo.

O que a lei do distrato prevê, em termos gerais

A Lei 13.786/2018, chamada de lei do distrato, alterou a Lei 4.591/1964 (incorporações). Em linhas gerais, se o comprador desfaz o contrato, a incorporadora devolve o que foi pago, descontadas a comissão de corretagem e uma pena convencional limitada pela lei: até 25% dos valores pagos, ou até 50% quando há patrimônio de afetação (regime em que o terreno e a obra ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, em favor dos compradores daquele empreendimento). A devolução segue prazos legais, contados do distrato ou, no regime de afetação, da conclusão da obra. A lei também exige um quadro-resumo no contrato, com preço, índice de correção e consequências do desfazimento, e prevê sete dias de arrependimento para contratos assinados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora.

São traços gerais, não a leitura do seu contrato, que tem cláusulas próprias de retenção, prazo e correção dentro dos limites legais; atraso de obra tem regra própria na lei, e a negativa de financiamento pelo banco depende do contrato e da jurisprudência. Consulte um advogado. Esta reportagem não sugere o distrato como estratégia: ele custa a quem devolve e pesa no estoque de quem fica.

O que isso muda para quem vai comprar

O indicador não descreve um empreendimento específico: ele mede, no Brasil e nas 20 associadas da Abrainc, quantas unidades foram distratadas para cada 100 vendidas no trimestre (24,3 no médio e alto padrão no 2T26). Antes de assinar na planta, cheque cinco pontos:

• Capacidade de pagamento até as chaves. Some parcelas de obra, intermediárias e saldo a financiar na entrega, com a correção. Veja comprar apartamento na planta e o INCC.
• Índice que corrige o saldo, e até quando. Em geral o INCC até as chaves e, depois, o índice do financiamento ou do contrato; peça o quadro-resumo.
• Cláusulas de desfazimento. Retenção, prazo de devolução, corretagem e o que acontece se o banco negar o crédito. Leve ao seu advogado.
• Fatia vendida e paga da obra. Quanto mais vendido e pago, menos unidades podem voltar ao estoque e competir com a sua. Peça o dado por escrito.
• Se a unidade voltou por distrato. Ela pode estar em obra adiantada ou pronta; no pronto, condomínio e IPTU correm desde a posse. Mais em estoque pronto das incorporadoras no 2T26.

As unidades em oferta da Alfa Realty têm contrato e quadro-resumo próprios, a serem lidos nessa mesma lógica.

Perguntas frequentes

Fontes e método

Os números vêm dos releases Abrainc/Fipe de março/2026 (1T26) e junho/2026 (2T26) e da planilha de séries históricas Abrainc/Fipe (dados mensais até janeiro de 2026), lidos em 09/10/2026. Recorte: Brasil, 20 incorporadoras associadas, sem corte da cidade de São Paulo. As razões anuais (2014-2025) e trimestrais (2015-2025) são cálculo próprio: unidades distratadas divididas pelas vendidas brutas, em unidades, não em valor. As razões de 12 meses até junho/2026 vêm da tabela do acumulado em 12 meses do release. No 2T25 o MAP dá 13,9% pela planilha e 14,3% implícitos no release (provável revisão de base; o gráfico de barras usa o release); para 2025, o gráfico anual do release implica cerca de 16,1%, contra os 15,9% da planilha usados aqui.

Um slide da Abecip de janeiro/2020, citando a Abrainc, traz distratos de 2014 a 2018 maiores que os da série atual (45,3 mil contra 39,0 mil em 2014); usou-se a série atual. O Informe da Abrainc de dezembro/2017 registrava 33,1% no total e 45,6% no MAP em 12 meses até outubro/2017. Cada incorporadora usa um denominador distinto de distratos, por isso não há ranking. Não existe série pública de distratos para a cidade de São Paulo, e o release com dados de julho/2026 não estava disponível em 09/10/2026. A descrição da lei é geral e não substitui o contrato nem orientação jurídica.