Estoque pronto das incorporadoras: o que os balanços do 2T26 mostram

Quem digita "apartamento pronto para morar São Paulo" encontra anúncios. Os balanços do segundo trimestre de 2026 mostram de onde essa oferta vem. Na EZTEC, 36,4% do estoque já estava concluído em 30 de junho de 2026: R$ 1.205,1 milhões em 1.010 unidades, contra 22,4% um ano antes (prévia operacional do 2T26, ratificada no release de 06/08/2026). Na Cyrela, o estoque pronto era de R$ 1.714 milhões, 13,4% do estoque total de R$ 12.813 milhões por cálculo próprio sobre o release de 13/08/2026.

Nas demais incorporadoras com atuação na cidade de São Paulo, a fatia concluída é menor: Trisul 9,5%, Even 8,3%, Lavvi 7,2% e Mitre 5,1% (releases e teleconferências de 05 a 14/08/2026). Esta reportagem reúne esses números, as vendas líquidas e as condições de pagamento que as empresas declaram. Nada aqui é oferta da Alfa Realty.

Quanto do estoque já está pronto, empresa por empresa

Cada incorporadora mede o estoque pronto de um jeito. A EZTEC o chama de "performado" e inclui comerciais; Cyrela e Trisul publicam o valor em reais; Even, Lavvi e Mitre informam a fatia do VGV (valor geral de vendas). O gráfico, em ordem alfabética, mostra a proporção de cada empresa sobre o próprio estoque, não um ranking.

A variação em 12 meses é o dado que mais pesa. O estoque pronto da EZTEC cresceu 97,9% em valor nominal entre junho de 2025 e junho de 2026 (sem descontar inflação; todas as variações desta reportagem são nominais), pelo volume de entregas recentes (prévia operacional 2T26). Na Trisul, passou de R$ 123,5 milhões (7,2% do estoque) para R$ 309,8 milhões (9,5%), alta de 150,9%, esperada pela empresa em períodos de muitas entregas (release de 13/08/2026). Na Cyrela, o valor subiu 2%, mas a participação recuou de 16,8% para 13,4% porque o estoque total cresceu 28% com os lançamentos (cálculo próprio).

Fonte: documentos do 2T26 de cada empresa (datas na nota do gráfico), lidos em 09/10/2026. "n.d." = não divulgado. %EZ, %CBR, %Even e %Trisul = participação da própria companhia nos empreendimentos, sem a parte dos sócios.

Fora dos balanços, o BTG Pactual, citado pelo Metro Quadrado em 18/02/2026, contou 36.400 unidades em estoque nas incorporadoras listadas de média e alta renda no fim de 2025, 9.900 delas prontas; a base é unidades, não comparável ao VGV dos releases. A oferta oficial da cidade está em estoque de imóveis novos em São Paulo.

Vendas líquidas: dois mercados dentro do mesmo trimestre

As vendas líquidas (brutas menos distratos) do 2T26 separam as empresas em dois grupos. Cyrela, EZTEC e Trisul cresceram sobre o 2T25, puxadas por lançamentos; a Lavvi cresceu 12% na visão total, que inclui a parte dos parceiros, mas caiu 11% na participação própria; Even e Mitre, mais concentradas no alto padrão da cidade de São Paulo, venderam menos.

Fonte: releases 2T26 de cada empresa e prévia operacional da Even (14/07/2026), lidos em 09/10/2026; bases não comparáveis entre si.

A venda de prontos ganhou peso. Na Cyrela, somou R$ 278 milhões no 2T26, 11% das vendas, contra R$ 82 milhões no 2T25; a empresa vendeu 16% do pronto que tinha no início do trimestre (release 2T26). Na EZTEC, as vendas de prontos foram de R$ 101,1 milhões, alta de 17,4%, enquanto as de unidades em obras caíram 53,3% (release 2T26).

As margens brutas contábeis do 2T26 ficaram entre 28,7% (Trisul) e 39,7% (EZTEC), com Cyrela em 34,4%, Lavvi em 34,7% e Mitre em 32,0%; a Even divulgou só a margem ajustada, de 33,4%. Sobre o 2T25, subiu em Cyrela, Mitre e Lavvi e caiu em EZTEC e Trisul: nada que indique redução ampla de tabela.

Apartamento pronto para morar em São Paulo: o que cada empresa declara sobre condições de venda

Nos documentos lidos, a vantagem para quem compra pronto, quando as empresas a declaram, aparece nas condições de pagamento, não no preço de tabela. As declarações abaixo são de cada empresa ao mercado, na data do documento, não ofertas da Alfa Realty.

EZTEC (release 2T26, 06/08/2026): financiamento direto ao comprador, com o imóvel em alienação fiduciária, a taxa média de 10,4% ao ano mais IGP-DI ou IPCA e prazo de até 360 meses, usado para vender estoque pronto; carteira de R$ 756 milhões em 1.819 unidades, inadimplência de 2,3%; campanhas de milhas aéreas por real gasto. A taxa é a média da carteira, não oferta a um comprador específico.

Even (teleconferência 2T26, 14/08/2026, CEO Marcio Moraes e CFO Marcelo Dzik): unidades prontas vendidas em ações de evento (campanhas de curta duração com condição especial de pagamento, sem detalhamento no documento); nos empreendimentos em obra, preços mantidos, sem ajuste relevante de tabela; sem pró-soluto (parcela financiada pela incorporadora após as chaves) no alto padrão.

Cyrela (teleconferência de 14/08/2026, transcrição Allmind): o CEO Miguel Mickelberg disse não ter havido ajuste de preço relevante no 2T26, depois de ajustes no fim de 2025 e início de 2026. Mitre, Trisul e Lavvi não descrevem condições de venda nos releases lidos; a Mitre registra maior tempo médio de assinatura pelos clientes e estoque pronto em maioria comercial, com 70,9% da área locada.

Para situar a taxa da EZTEC: a Selic está em 13,75% ao ano desde 17/09/2026 (Banco Central, SGS 432) e a taxa média do financiamento imobiliário a pessoa física foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026 (SGS 20774); a bancária em geral soma a TR, e a da EZTEC, IGP-DI ou IPCA. Imóveis acima de R$ 2.250.000 ficam fora do SFH, cujo custo efetivo máximo é de 12% ao ano (Resolução CMN 4.676, art. 13). Mais em financiamento imobiliário em 2026.

O que isso muda para quem vai comprar

Estoque pronto maior significa mais unidades concluídas à venda e ferramentas de venda declaradas, não um percentual padrão de abatimento. Antes de assinar, pergunte:

• Qual é a data do habite-se e das chaves? No pronto, condomínio e IPTU passam a correr para você na posse.
• Qual índice corrige o saldo? No financiamento direto da EZTEC, IGP-DI ou IPCA; no banco, em geral, TR. Na planta, o saldo corre pelo INCC até as chaves; veja comprar apartamento na planta e o INCC.
• Quem paga ITBI, escritura e registro, e quando? No pronto, vencem na escritura e no registro, logo após a assinatura; na planta, só depois das chaves, quando a transferência é registrada. Peça o valor estimado.
• A condição é de tabela ou de estoque? Cyrela e Even declaram, respectivamente, nenhum ajuste de preço relevante no 2T26 e preços mantidos nas obras. Nos documentos lidos, a diferença está em prazo, entrada e taxa, não no preço impresso. Peça a tabela vigente e a anterior, com data.

As unidades em oferta da Alfa Realty têm tabela e condição próprias, distintas dos números acima.

Perguntas frequentes

Fontes e método

Os números vêm dos releases, prévias operacionais e transcrições de teleconferências do 2T26 das seis empresas, datados de 14/07 a 14/08/2026 (lista nas fontes) e lidos em 09/10/2026. Participações na base da própria companhia; estoque é VGV a valor de mercado; variações nominais. O dado do BTG Pactual foi obtido na reportagem do Metro Quadrado de 18/02/2026, não no relatório original.

Cálculo próprio. Participação do estoque pronto da Cyrela (1.714 / 12.813 no 2T26 e 1.682 / 10.018 no 2T25) e variação das vendas da Even (R$ 156 milhões contra R$ 442 milhões), sobre a prévia; a empresa divulgou só a queda semestral, de 41%. A Lavvi publica três bases de vendas; a tabela usa a visão total e registra a %Lavvi.

Quebras e divergências. O release completo da Even não foi obtido; o 8,3% vem da fala do CFO, sem valor em reais. As teleconferências de EZTEC, Lavvi, Mitre e Trisul não foram consultadas, só os releases; comentários sobre descontos podem existir nas perguntas e respostas e não foram verificados. No 3T25, o Metro Quadrado, com dados do BTG, atribuiu à Even 39% de estoque concluído, sem informar se a base é unidades ou VGV, contra 12% do VGV citados pela empresa; não são comparáveis. Os distratos não são ranqueados aqui: cada empresa usa um denominador diferente, e a EZTEC mudou a metodologia entre a prévia e o release.

Não medido. Nenhuma fonte pública consultada mede um desconto médio para imóveis prontos ou de alto padrão na cidade de São Paulo em 2026, nem há série pública do estoque pronto por cidade. As condições citadas são do anunciante, na data do documento, e não constituem oferta da Alfa Realty. Esta reportagem não avalia ações nem faz recomendação de investimento.