Apartamento de 3 dormitórios em São Paulo vende 36% menos; VSO de 3%

O apartamento de 3 dormitórios em São Paulo é o produto novo que mais perdeu ritmo de venda na cidade. De janeiro a julho de 2026 foram vendidas 1.929 unidades, 36,0% menos que as 3.013 do mesmo período de 2025, segundo o Secovi-SP (índices econômicos, atualizados com a PMI de julho/2026, divulgada em 15/09/2026). Em julho, a VSO (vendas sobre oferta) mensal dessa tipologia foi de 3,0%: a cada 100 unidades disponíveis, 3 encontraram comprador no mês.

A média da cidade foi de 10,2% no mês, com prazo médio de venda de 7 meses (Secovi-SP, PMI jul/2026). Entre os extremos há uma escada: 15,3% ao mês até R$ 275 mil, 2,5% acima de R$ 5 milhões. Esta reportagem organiza a escada por faixa de preço e por dormitórios, traduz a VSO em meses de estoque e mostra por que, no topo, a velocidade de venda varia de empreendimento para empreendimento.

Por faixa de preço: 15% ao mês embaixo, 2,5% no topo

Em julho de 2026, na cidade de São Paulo, a VSO mensal cai conforme o preço sobe (Secovi-SP, PMI jul/2026, tabela 5.1).

As duas faixas até R$ 400 mil concentram 61.093 das 90.607 unidades em oferta e venderam 8.634 só em julho. Acima de R$ 1 milhão estão 11.675 unidades, 12,9% da oferta, que venderam 527 no mês (Secovi-SP, PMI jul/2026, tabela 5.1).

Fonte: Secovi-SP, PMI jul/2026 (tabela 5.1), cidade de São Paulo, residencial novo.

Um aviso de leitura: em abril de 2026 o Secovi-SP redesenhou as faixas para seguir os tetos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e do SBPE; até março os cortes eram R$ 264 mil, 350 mil, 700 mil, 1,4 milhão, 2,1 milhões e 5 milhões. Com exceção da faixa acima de R$ 5 milhões, criada em setembro de 2025 e mantida desde então, nenhuma linha da tabela se compara com 2025.

Quanto tempo leva para vender cada faixa

Para transformar velocidade em prazo, dividimos a oferta final de julho pela média mensal de vendas de abril a julho de 2026, os quatro meses das faixas novas (cálculo próprio sobre as PMI do Secovi-SP).

A escada não é regular. A faixa de R$ 2,25 milhões a 5 milhões, com 18,7 meses, vendeu proporcionalmente mais rápido entre abril e julho do que as duas faixas abaixo dela: 17,9% da oferta inicial de abril mais os lançamentos do período, contra 16,3% em cada uma delas. O ponto fora da curva é o topo: acima de R$ 5 milhões, 30,4 meses. Essa faixa, única com corte inalterado desde setembro de 2025, vendeu 813 unidades e lançou 1.091 nos 11 meses até julho de 2026. O Secovi-SP só publica meses de escoamento por segmento: 8 no MCMV e 13 nos "outros mercados", o médio e alto padrão (PMI jul/2026). Como essa oferta se formou está em estoque recorde da cidade.

Por tipologia: apartamento de 3 dormitórios em São Paulo trava, 2 dormitórios puxa

Em julho de 2026, as unidades de 2 dormitórios responderam por 7.355 das 10.301 vendas da cidade, 71% do total, com VSO de 12,6%; as de 3 dormitórios venderam 226 e as de 4 ou mais, 86 (Secovi-SP, PMI jul/2026).

Fonte: Secovi-SP, PMI jul/2026; meses de estoque em 12 meses: cálculo próprio sobre as PMI de ago/2025 a jul/2026. n.d. = não calculado.

Calculado sobre a média de vendas de 12 meses, o estoque de 3 dormitórios passou de 12,8 meses em julho de 2025 para 20,4 em julho de 2026; o de 4 ou mais, de 17,3 para 22,3. O BTG Pactual, em análise de dados do Secovi-SP citada pelo Metro Quadrado em 10/06/2026, chegou a 26 meses para 4 ou mais dormitórios em abril, com janela de vendas que a fonte não informa.

O motivo da lentidão difere. No 3 dormitórios, as vendas de janeiro a julho caíram 36,0% e os lançamentos, 35,3% (2.378 contra 3.677): o produto encolheu dos dois lados e a VSO de 12 meses foi de 44,6% para 34,8%. No 4 ou mais dormitórios, as vendas subiram 9,7% em unidades (836 contra 762), mas a oferta cresceu 26,7%, de 2.382 para 3.019, e a VSO de 12 meses caiu de 38,4% para 32,7% (Secovi-SP, PMI mensais; cálculo próprio). Vende-se mais apartamento grande do que há um ano; só não o bastante para o que foi lançado.

No piso do ciclo anterior, em 2016, foram vendidas 3.218 unidades de 3 dormitórios e 578 de 4 ou mais; em 2025, 5.317 e 1.549 (Secovi-SP, índices econômicos). A comparação entre 2016 e 2026 tem reportagem própria.

Luxo: lançamento freia, revenda de pronto cresce

Duas fontes secundárias publicadas pelo Portas em 05/10/2026, com informações da Folha de S.Paulo, apontam em direções opostas sobre recortes diferentes. A Brain Inteligência Estratégica contou 1.109 unidades novas lançadas acima de R$ 2 milhões na capital no 2º trimestre de 2026, 60,8% menos que um ano antes, e 1.082 vendidas, queda de 51,4%; no 1º semestre, a queda de vendas foi de 39,4%. A Pilar, que lê os registros municipais de ITBI, mediu o outro lado: as revendas de imóveis prontos acima de R$ 3 milhões somaram R$ 7,78 bilhões no 1º semestre de 2026, alta de 10,3% nominal e de 5,6% real segundo a fonte.

O Secovi-SP, com universo restrito às associadas, mostra queda menor: acima de R$ 2,1 milhões (R$ 2,25 milhões desde abril), 1.384 vendas de janeiro a julho, 9,8% abaixo de 2025 (9,0% no 1º semestre), e lançamentos 23,0% menores. E a lentidão não é uniforme: as vendas acima de 180 m² cresceram 18,1% no período (671 contra 568), mesmo com VSO mensal de 2,5% em julho, porque a oferta subiu 35,3% (Secovi-SP, PMI mensais; cálculo próprio). Na teleconferência do 2T26, em 14/08/2026, a Even citou cerca de 90 dias entre visita e contrato, preço mantido nas obras e ações pontuais nos prontos.

O que isso muda para quem vai comprar

Velocidade de venda é informação sobre o vendedor, não promessa de preço:

• Pergunte a VSO do empreendimento, não só a da faixa. Acima de R$ 1 milhão, a média mensal fica entre 2,5% e 4,9%; a incorporadora sabe quantas unidades vendeu nos últimos três meses.
• No 3 dormitórios, o estoque é de 20 meses e o lançamento escasseou. Com lançamentos 35,3% menores, você encontra mais unidade em obra e pronta do que recém-lançada.
• Separe novo de revenda no alto padrão. O lançamento acima de R$ 2 milhões caiu 61% no 2T26 (Brain); a revenda de pronto acima de R$ 3 milhões cresceu (Pilar).
• Leia o estoque como indicador de velocidade de venda. Um prazo de 20 ou 30 meses descreve o ritmo médio da faixa; a condição concreta de cada unidade só aparece na proposta do mês, e a velocidade varia de empreendimento para empreendimento.

Os empreendimentos da Alfa Realty estão em /imoveis.html.

Perguntas frequentes

Fontes e método

Os dados por faixa de preço, dormitórios, área útil e segmento vêm das PMI do Secovi-SP de julho/2025 a julho/2026 (a de julho/2026 saiu em 15/09/2026); as vendas anuais por dormitórios, dos indicadores 88 e 89 dos índices econômicos do Secovi-SP, consultados em 09/10/2026. Recorte: cidade de São Paulo, residencial novo, empresas associadas.

Cálculo próprio. Meses de estoque por faixa: oferta final de julho/2026 dividida pela média mensal de vendas de abril a julho/2026; por tipologia e na VSO de 12 meses, agosto/2025 a julho/2026. VSO acumulada de abril a julho: vendas dos quatro meses divididas pela oferta inicial de abril mais os lançamentos do período, a mesma fórmula da VSO de 12 meses do Secovi-SP, que reproduzimos em 14 dos 15 meses testados (exceção: junho/2026, 53,6% publicado contra 54,8% calculado). As faixas mudaram em setembro/2025 e abril/2026 sem reclassificação dos PDFs antigos; por isso não comparamos faixas de 2026 com 2025.

Divergências e lacunas. Brain e Secovi-SP discordam na magnitude da queda do alto padrão (vendas de -39,4% contra -9,0%, ambas no 1º semestre) por universos e cortes de preço diferentes. A Pilar mede ITBI, que inclui revenda, e não é comparável ao mercado primário. Não há VSO por empreendimento nem por bairro em fonte pública, e nenhuma fonte publica o desconto médio praticado em 2026. Brain, Pilar e BTG foram lidos pela imprensa. A PMI de agosto/2026 não havia saído em 09/10/2026.

Este texto é conteúdo institucional publicado pela Alfa Realty Novos Negócios, com dados públicos citados. Não é recomendação de investimento nem promessa de desconto ou valorização.